Este principio del derecho romano establece que cuando sobreviene una situación que provoca un cambio esencial de las circunstancias existentes a la firma del contrato, cada una de las partes puede desistir de su cumplimiento o, dicho de otra forma, los intervinientes en el contrato de alquiler o en el contrato de compraventa de vivienda no tienen por qué verse forzados a realizar las obligaciones asumidas en el mismo.

La reciente jurisprudencia acuñada por la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, actualizando la cláusula “rebus sic stantibus” o teoría de la relevancia de la alteración de la base del negocio, se presenta como un instrumento jurídico apropiado para resolver los múltiples conflictos económicos, principalmente por incumplimiento de contratos de alquiler de viviendas y de compraventa de viviendas, que comienzan a emerger por culpa de la crisis económica provocada por el coronavirus.

Esta cláusula permite la revisión de las obligaciones y contratos cuando, por circunstancias sobrevenidas y ajenas a las partes, a una de ellas le resulta absolutamente imposible o gravoso el cumplimiento de la obligación asumida en el contrato de alquiler o en el contrato de arras.

La Jurisprudencia admite esta doctrina en ciertos casos y se apoya sobre dos premisas: Que se haya producido una alteración extraordinaria de las circunstancias existentes en el momento de cumplir el contrato en relación con las concurrentes al tiempo de su celebración y que todo ello acontezca por el sobrevenir de una situación no previsible en dicho momento; premisas, ambas, que se dan en el caso de los contratos de alquiler de vivienda o de compraventa de viviendas suscritos con anterioridad a la pandemia del covid-19.

La cláusula no tiene efectos rescisorios, resolutorios o extintivos del contrato, sino únicamente efectos modificativos del mismo, encaminados a compensar el desequilibrio de las prestaciones.

 

Fuente: Javier Orduña Moreno